Ingatlanos ügyvédek Székesfehérvár és Veszprém lokációban

A szerződés előkészítéséhez szükség van a szerződő felek személyes adataira, valamint az ingatlanra vonatkozó részletes adatokra. Helyrajzi szám alapján a szerződés előkészítéséhez tulajdoni lapot kérünk le, amennyiben az nem áll rendelkezésre. Szükség van továbbá a vételár megfizetésével kapcsolatos adatokra (összegek, ütemezés, bankszámlaszám). Amennyiben az ingatlanon valamilyen teher található, úgy a szerződésben a teher törlésének folyamata is rögzítésre kerül az eladóval egyeztetett módon. Az előkészített szerződést minden szerződő fél megkapja a szerződés aláírását megelőzően, és lehetősége van észrevételt tenni.

A szerződés aláírására előre egyeztetett időpontban kerül sor, személyesen. Amennyiben a személyes megjelenés nem megoldható, úgy az aláírás távellenjegyzés útján is lehetséges.

A szerződés megkötését követően a földhivatali ügyintézést szintén az ügyvéd végzi.

Az összes szerződő fél természetes személyazonosító adatára (név, születési hely és idő, anyja neve, lakcím), továbbá személyi számukra, adóazonosító jelükre, állampolgárságukra.

Szükség van továbbá a személyi igazolvány és a lakcímigazolvány számára, mivel a szerződés aláírását megelőzően az ügyvéd számára kötelező a szerződő felek ellenőrzése.

Amennyiben az adásvételben nem természetes személy (is) szerepel, úgy a szükséges adatok: a név, rövidített név, székhely, cégjegyzékszám, adószám, statisztikai számjel, képviseletre jogosult(ak) neve, beosztása.

Szükségesek továbbá az ingatlan adatai, amennyiben tulajdoni lap nem áll rendelkezésre, úgy legalább egy településnév és helyrajzi szám szükséges annak lekéréséhez.

Legkésőbb a birtokbaadás időpontjára rendelkezésre kell, hogy álljon energetikai tanúsítvány az ingatlanra vonatkozóan. Az energetikai tanúsítvány az épület (rendeltetési egység) energetikai jellemzőinek tanúsítására szolgál, 10 (2023. november 1-től: 5) évig hatályos.

A lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén villamos biztonsági felülvizsgálat végzése tulajdonosváltáskor szintén kötelező, amennyiben a tulajdonosváltás időpontjához képest 6 évnél nem régebben elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat) nem áll rendelkezésre. A jogszabály előírásai szerint a villamos biztonsági felülvizsgálat akkor hagyható el, ha fázisonként 32 A-nél nem nagyobb névleges áramerősségű túláramvédelem van, és 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek a felhasználói berendezések.

Amennyiben az adásvétel tárgyát képező ingatlan társasházi vagy szövetkezeti lakás, úgy fontos megismerni a társasház/szövetkezeti ház alapító okiratát/ alapszabályát, annak érdekében, hogy az elővásárlási jog fennállásáról információt szerezzünk.

Át kell gondolni, hogy mikor kerülhet sor az ingatlan vevő részére történő birtokbaadására – ez az időpont/ határidő a szerződés részét képezi.

Amennyiben az eladni kívánt ingatlanon elővásárlási jog áll fenn, az eladó köteles az általa elfogadni kívánt vételi ajánlatot közölni az elővásárlásra jogosulttal. Az elővásárlásra jogosult – másokat megelőzve – megvásárolhatja az ingatlant, a vételi ajánlat szerinti feltételekkel. Ezt elfogadó nyilatkozat megtételével teheti meg.

Az adásvételi szerződésben rendelkezni lehet az ingatlan tehermentesítéséről, amely a vevő vételárrészlet-teljesítéséből is történhet.

Hitel (vagy/ és lakásvásárlási kedvezmény) igénybevétele esetén a hitelből fizetendő részlet(ek) összege és megfizetésének körülményei rögzítésre kerülnek a szerződésben. A hitelintézetek általában meghatározzák azokat a szerződéses feltételeket, amelyeket az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell, amennyiben ők nyújtják a hitelt az ingatlan megvásárlásához. Ezeket a feltételeket minden esetben belefoglaljuk az adásvételi szerződésbe, amely így a hitelt nyújtó hitelintézet számára is megfelelő lesz.

A foglaló a szerződéskötés biztosítékául a vevő által az eladónak adott összeg, amely a szerződés teljesítése esetén a vételárba beszámít. Egy adott összeg csak abban az esetben minősül foglalónak, amennyiben ezen minősége a szerződésben kifejezetten rögzítésre kerül. A szerződéskötést megelőzően semmilyen pénzösszeg átadása nem javasolt.

Amennyiben a szerződés olyan okból szűnik meg teljesítés nélkül, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.

A teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni; 

A foglaló mértékét a felek határozzák meg (leggyakrabban a vételár 10 %-a), ugyanakkor a túlzott mértékű foglalót a bíróság a későbbiekben – jogvita esetén – mérsékelheti.

Az ügyfél azonosítására lehetőség van ún. távazonosítás útján, személyes találkozás nélkül is.

A távazonosításra meghatározott elektronikus hírközlési eszközök útján kerülhet sor, pl. Teams, Zoom vagy Google Meet alkalmazás használatával.

A távazonosítás során az ügyfél az azonosításhoz szükséges okmányait bemutatja a kamerába, és az ügyvédnek meg kell győződnie arról, hogy a felmutatott okmányon szereplő fénykép és az azonosított természetes személy megegyezik. Az azonosítás hang- és képanyaga az ügyvéd által rögzítésre is kerül.

Az okirat távellenjegyzése úgy történik, hogy az okiratot az ügyvéd elektronikus úton eljuttatja az aláíró személy részére, aki azt a megfelelő példányszámban aláírja, és az aláírt okiratokat postai úton az ügyvédnek elküldi. A távellenjegyzés során az ügyvéd és a távollévő fél videotelefon útján egyezteti az okirat tartalmát, a fél az okiraton lévő aláírást magáénak ismeri el, továbbá kinyilatkozza, hogy az okiratban foglaltak megfelelnek az akaratának. A távellenjegyzésről az ügyvéd szintén felvételt készít.

Ha az ingatlan vételárát a vevő több részletben fizeti meg az eladó részére, akkor az ügyvéd egy külön okiratot készít, amely az eladó engedélyét tartalmazza a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez. Ezt az engedélyt az eladó – letéti szerződés egyidejű aláírásával – az okiratszerkesztő ügyvédnél letétbe helyezi. Ez alapján az ügyvéd akkor jogosult (és köteles) benyújtani az engedélyt a földhivatal részére, ha az eladó igazolja felé, hogy az ingatlan teljes vételárát kézhez kapta. Ennek formája rendszerint egy teljes bizonyító erejű magánokiratban kiállított nyilatkozat az eladó részéről. Ez a folyamat jelenti a biztosítékot az eladó számára arra, hogy a vevő tulajdonjoga csak akkor kerülhessen bejegyzésre, miután a teljes vételárat megfizette az eladó részére.

A szerződés elkészítése során minimum egy alkalommal, de gyakran két alkalommal szükséges az adásvétel tárgyát képező ingatlan tulajdoni lapjának lekérése, amelynek költsége 4.800,- Ft/ ingatlan / alkalom.

A földhivatali eljárás díja 10.600,- Ft / ingatlan.

Ezeket a díjakat, valamint az ügyvédi munkadíjat is a vevőnek fizeti, kivéve, ha a felek ettől eltérően állapodnak meg.

Az aláírt szerződés földhivatali benyújtásával egyidejűleg az eljáró ügyvéd elkészíti és benyújtja – a földhivatalon keresztül – a NAV felé – a vagyonszerzés tényét rögzítő adatlapot.

A tulajdonosváltozás átvezetését követően a NAV határozatot hoz az illeték kiszabásáról, amelyet – közvetlenül – megküld a vevő(k) részére.

Amennyiben a vagyonszerzőt bármilyen illetékkedvezmény illeti meg, úgy ezt már a szerződéskötést megelőzően tisztázni szükséges, és ezt az ügyvéd szerepelteti mind a szerződésben, mind a NAV adatlapon.

A vagyonszerzési illeték ingatlanok esetében a vételár 4 százaléka, 1 milliárd forint felett az ezt meghaladó rész után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Résztulajdon megszerzése esetén ez a mérték a tulajdoni hányaddal arányos.

A leggyakrabban előforduló esetek:

- Lakástulajdon vásárlásakor, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző 3 éven belül vagy a vásárlást követő 1 éven belüli eladja, akkor az illeték mértéke a két lakás értékének különbözete után 4% (amennyiben a vásárolt lakás értéke nagyobb, mint az eladott lakásé).

- Nincs illetékfizetési kötelezettség a lakóház építésére alkalmas telek (tulajdoni hányad) vásárlása esetén, amennyiben vállaljuk, hogy 4 éven belül lakóházat építünk fel rá.

- Nem kell illetéket fizetni abban az esetben, ha az új építésű lakást, amelynek a forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg, az építtető vállalkozótól vásároljuk meg. Amennyiben az ilyen lakás forgalmi értéke a 30 millió Ft-ot nem haladja meg, úgy a 15-30 millió Ft közötti összegre kell megfizetni a 4 %-os illetéket. 30 millió Ft feletti új építésű lakás esetén semmilyen kedvezmény nem vehető igénybe.

- Nem kell illetéket fizetni, amennyiben a lakásvásárlás családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) felhasználásával történik.

- Nem kell illetéket fizetni egyenes ági rokonok (pl. szülő-gyermek, nagyszülő-unoka), valamint házastársak közötti ingatlan adásvétel esetén.

- Illetékkedvezmény érvényesíthető a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén, amennyiben az ingatlan értéke a 15 millió Ft-ot nem haladja meg. Ez esetben az egyébként fizetendő illeték 50%-át (tehát nem 4%-ot, hanem csak 2%-ot) kell megfizetni. A megvásárolt lakás teljes értéke számít, tehát ha egy 15 millió Ft-nál nagyobb értékű ingatlan ½ tulajdoni hányadát szerzi meg a vásárló úgy, hogy a saját ingatlanrésze 15 millió Ft-nál kisebb értékű, nem lesz jogosult az illetékkedvezményre.

- Magánszemély első lakásvásárlása esetén, kérelemre a NAV 12 havi részletfizetési lehetőséget biztosít az illeték megfizetésére.

Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada vagy lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga (pl. haszonélvezeti jog).